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順義一直是北京住宅供地較多的地區，不過今年北京的第一批集中供地中，順義卻“缺席”了，沒有一個地塊。

不過，順義卻一直都不缺新房，在去年順義高頻次的供地下，順義的新盤在今年“扎堆”開盤，目前在馬坡就有5個新盤，仁和也有3個新盤。可能這也是順義并不著急新供地的原因之一，畢竟之前的還沒消化完。

相比馬坡在早些年就被人熟知，仁和除了前幾年曾經供應過一個共有產權房之外，其他的都沒太大的印象，但如今卻成為了順義供應住宅的一個集中區域。

隨著后沙峪、新國展這些老的順義熱點片區價格已經突破6萬/平，購房人的眼光也逐漸轉移到了雖然更遠、但價格卻便宜了一大截的順義新城片區。

今天就來聊聊大家都很關心的順義。

1、

順義發展到了今天，已經和首都機場密不可分了?？梢哉f是順義前些年大踏步的發展，首都機場這一獨特優勢是重要原因之一。

而且，從未來的規劃發展看，順義也把“寶”大部分都壓在了首都機場，以及臨空帶來的各種產業和功能區上。

在順義的分區規劃中，就明確順義是要建設首都的國門空港城、創新前沿地、宜居示范區。國門、空港是擺在第一位的。

另外，未來支撐順義發展的兩大功能區，一個是前年批復的首都機場臨空經濟區，一個同樣是去年確定的北京自貿試驗區的國際商務服務片區，以及包括它們在內的創新產業集群，這兩大功能區無疑也都是機場、空港帶來的區域發展紅利。

所以，在未來很長的一段時間里，順義的發展關鍵還是要看機場、空港、臨空區域。

從這一點看，剛才說到的順義當前兩個新盤供應集中區域，馬坡和仁和，仁和則要更貼近這條發展的主軸線。

從上面這張圖中可以看出，前些年順義發展比較快的后沙峪組團，位于首都機場的西側，而仁和組團則處在首都機場的東側。西側的后沙峪地區已經逐漸成熟，后期的重點則會逐漸擴展到沿機場的仁和、南法信、南彩組團。

再看一下這張規劃圖，順義大片的城鎮建設用地，都是圍繞著首都機場的四周排布，其中西側的后沙峪和東側的仁和是建設用地面積最大的，后沙峪已經比較成熟了，將來大體量的建設發展，仁和這片待開發的區域會更多。

2、

對比一下馬坡和仁和，兩者的定位是不一樣的。

馬坡作為將來順義區政府的所在地，未來的紅利更多是順義的行政中心。

在順義分區規劃中，對于馬坡組團的定位，首先是展示新城形象的政務和公共服務中心。當然，同時也會建設產城融合的高端功能區，生態宜居的魅力新城組團。重點發展產業金融、新一代信息技術、智能裝備。

而對于仁和，規劃是賦予其更多產業發展的空間。

順義分區規劃對于仁和組團的定位，是做好承接中心城區適宜功能疏解和疏解非首都功能雙重任務，持續提升城市綜合服務水平和公共空間品質，建設現代化、生態型、配套完善的城市組團。重點發展商業服務、智能制造、新材料、航空航天。

而且，在最新公布的順義區十四五規劃中，已經把仁和、南法信、南彩合并成為了一個“創新產業集群提升區”。

劃重點，這個“創新產業集群”非常重要，在北京城市總體規劃中就明確提出。

“三城一區”大家都知道吧，所謂三城，大家都知道是中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城，而一區不止是亦莊開發區，而是“創新型產業集群和‘中國制造2025’創新引領示范區”。

在對“一區”的描述中，是要建設具有全球影響力的創新型產業集群，重點發展節能環保、集成電路、新能源等高精尖產業，著力打造以亦莊、順義為重點的首都創新驅動發展前沿陣地。

而順義則把創新型產業集群的提升放在了仁和、南法信、南彩，這片區域的重要性對于順義乃至全市來說不言而喻。

所以從產業發展的角度上看，仁和的前景似乎要更好一些。目前的創新產業、臨空、自貿這三區就有1.2萬家入駐企業，

產業的發展對于住宅市場的影響也是巨大的，有產業的區域才有具備購買力的人群，這也是為什么海淀園區和朝陽望京等園區住宅價值更高的原因。

而且，軌道交通在某種程度上，也是為了產業發展服務的，畢竟職住平衡的原則在那里，無論是產業功能區周邊配套居住的增多，還是上下班通勤的需求，對于軌道交通的服務意義更大。

這一點在順義表現的也很明顯。

在順義的十四五規劃中，對于軌道交通，重點是加快推進城際鐵路聯絡線北延、軌道交通R4線東延、M15號線東延。

15號線東延短期最可能實現的也就是東延一站，到南彩。而起自朝陽區東壩的R4線，是規劃能沿著機場的南側和東側，串聯中德產業園等幾個重點園區，直至仁和、南彩。而且R4線聯通了北京自貿區試驗區的朝陽和順義兩部分，支撐產業發展的意味更濃。

說到這里，就不難看出順義對于“仁和、南法信、南彩”這片功能區給予的厚望。

對于馬坡，順義則將交通配套主要放在了市郊鐵路通密線的完善上，比如在馬坡增設站點等。

3、

剛才說了，順義的發展一直圍繞著機場、空港，其實仔細研究，可以發現北京的一條特殊發展軸線，就是45°軸線。

從城市規劃來說，北京是一個橫軸、一個豎軸。橫軸是長安街、豎軸是中軸線。

不過仔細看這些年的發展，還可以看到北京一條因為發展而形成的45°軸線，就是延東北方向45°，而且只有東北方向才有。這一軸線最根本的源頭就是機場。

從建外、朝外的第一使館區，到三里屯的第二使館區，再到亮馬橋的第三使館區，再到望京，再到沿機場高速和第二機場高速的東壩第四使館區、金盞自貿區、孫河別墅區、中央別墅區。

從1958年首都機場建成到如今已經50多年，這條軸線也隨著時間，呈現著一路向東北延伸到機場的態勢。而這條軸線沿線發展起來的區域，都是和國際化密切相關的，所以從某種角度上說，這條45°的軸線也可以被看成是北京國際化發展軸線。

而順義的新國展、后沙峪等地區，也是隨著這條軸線的不斷延伸，興起和發展起來的。

如今，隨著機場臨空經濟區和自貿區順義部分的落地，這條軸線勢必還會繼續延伸到機場周邊區域。它能否再次激活順義拭目以待。

從這條軸線的住宅發展也可以總結出一些有意思的東西，因為越靠近軸線里，房價越貴，越往外則越便宜，建外、朝外、三里屯、亮馬河的房價都已經是10多萬，到了望京則是接近10萬，再到后沙峪是6萬，而到了機場周邊的仁和，目前新房的價格已經只有4萬了。

而從戶型來看，沿著這條軸線，越往外面積更大，從二三環的老破小，到望京的剛需和改善，再到別墅區的純改善，可以說沿著這條軸線，是一個逐步尋求住宅改善的趨勢。

機場周邊的仁和，目前的情況看，一方面剛才說的，要承接中心城區疏解功能，也包括人口。之前北京已經在這里大規模建設東城區居民疏解安置房，總量有1萬套，今年就會交付。而且對接了東城的優質公共資源，如史家胡同小學分校、地壇醫院的院區等。

再看一下商品房，剛才說了，仁和目前有三個新盤，也被稱為“仁和三兄弟”，它們都是去年8月同一天拍的地，今年則是前后腳陸續入市銷售。

這三個商品房的總房源量也有4000戶，并配建有商業、公園等配套。在加上剛才說的公共資源的引入，加上距離朝陽望京、通州副中心的距離優勢，這一片將來也會逐漸發展成為一個新興居住區。

這三個新盤中，旭輝和路勁的項目主打的是剛需戶型，兩居到四居。

而龍湖的項目可選性要更多。不但有三居和四居的洋房，還有150平米以上的疊拼戶型。

前些天去現場參觀了一下，所以多說幾句龍湖的這個項目云河硯。

這三個地塊的容積率本身都是1.6，屬于低密度的項目，從這個角度上看，應該屬于改善型住宅。

目前除了后沙峪之外，仁和等機場周邊的住宅開發還處于起步階段，剛需戶型主要還是本地人員購買，消化量有限。所以從某種意義上說，如果是要順應45°軸線的規律，改善型住宅似乎更能吸引這一軸線上梯次改善的需求。

本身龍湖可以說是國內做別墅數一數二的開發商，按照別墅標準設計的園林、景觀、社區，整體社區的居住舒適度也要更高。

戶型設計方面，疊拼戶型附送花園和露臺，地面部分全面寬，達10.2米，地下部分挑高6.5米，南北三天井采光，而且是可以自定義去設計家庭活動空間。

而且，現場還做了北京首個裸眼3D太空主題的樣板間，太空宇航感滿滿，有孩子的可以帶孩子過去玩一下。